RMBS发行已中断14个月：房地产行业边际好转 市场期待重启

在房地产行业边际转好之际，市场对于RMBS（住房抵押贷款支持证券）重启发行产生期待。而上一次银行机构发行RMBS还是在2022年2月。

“随着市场环境变化，房地产供需两端政策持续发力，预计2023年房地产市场整体成交有望小幅回暖，但考虑房地产贷款集中度管理政策延迟过渡期，银行出表动力不足，预计2023年RMBS发行规模仍将维持低位。”东方金诚最新发布的报告认为。

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标普信评也认为，2023年RMBS市场发行规模及节奏仍有较大不确定性，发行情况仍将受制于相关宏观政策、商业银行资产负债表管理的需求以及行业产品结构的创新变化。同时，2022年出现了首单RMBS产品的清仓回购，预计行业存量规模未来也会陆续受到产品兑付或清仓的影响。

央行货币政策司司长邹澜日前表示，近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转。

2022年2月15日，邮储银行委托发行的RMBS因为综合考虑市场环境与自身实际情况，决定推迟发行计划。自此之后，就再没有银行机构发行过RMBS，至今已过去14个月。

根据21世纪经济报道记者统计，2022年全年，仅有工商银行、中国银行、邮储银行发行过3单RMBS，发行规模合计245.41亿元。对比来看，2020年、2021年RMBS分别发行55单、62单，发行规模为4243.86亿元、4993.00亿元。

“2022年，受房地产市场低迷以及个人住房贷款增速下滑的影响，RMBS产品发行基本停滞，但从存量和二级交易量来看，RMBS产品依然是信贷资产证券化市场的重要组成部分和主要交易对象。”中诚信国际表示。

数据显示，2022年RMBS产品二级交易量为4816.50亿元，同比下降20.28%，交易笔数2112笔，笔均金额2.28亿元，换手率为39.51%。中诚信国际称，虽然RMBS产品交易量相较上年有所降低，但依然是本年度信贷资产证券化产品中最主要的交易对象，其交易笔数和交易金额分别占信贷资产证券化产品总交易量的69.38%和77.94%。

值得注意的是，2022年受房地产市场环境、提前偿还房贷等影响，市场对RMBS资产质量、提前还款率产生了一定的担忧。中债资信报告显示，2022年存续RMBS项目30天内、30天至60天内、60天至90天逾期率均值分别为0.11%、0.04%、0.03%，整体逾期率保持低位；RMBS平均年化提前还款率为10.67%，较2021年有所提高，但仍处于8%-12%的历史平均水平。

截至2022年末，RMBS存续285单，存量规模为10760.45亿元，仍是信贷ABS市场存续规模最大的产品种类，占比达75.56%。

今年房地产行业边际好转在房地产金融数据上也有所反映。邹澜介绍称，一季度个人住房贷款月均发放额大约是5900亿元，比去年四季度的月均发放额多1900亿元，与同期商品房销售额的比值处于合理的区间；一季度开发贷款累计新增约5700亿元，与同期商品房在建规模相比也处在比较高的水平。

东方金诚表示，在经济企稳、刺激政策持续发力的带动下，预计2023年房地产市场成交量将修复回暖，RMBS产品供给端将有所增加。但另一方面，考虑到为提高购房需求，与房贷挂钩的5年期以上LPR利率仍处于下降趋势，同时2022年11月央行、银保监会出台16条金融政策中延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，原有高息、还款稳定的住房贷款为银行优质资产，银行出表动力不足。“截至2023年一季度末，RMBS尚无新产品发行，预计全年发行规模仍将维持低位。”

“短期内，RMBS产品发行将受到房地产市场景气度和市场信心的恢复情况影响；长期来看，RMBS作为商业银行盘活存量资产、健全金融稳定长效机制的重要手段之一，仍是信贷资产证券化市场的重要构成。”中诚信国际也如此认为。

今年以来，提前偿还房贷仍影响着房地产市场和商业银行资产负债情况。东方金诚认为，在房地产维稳利好政策带动下，预计5年期以上LPR利率仍处于下降趋势，新旧贷款利差持续走阔，同时住宅市场成交的回暖带动置换需求的增加，整体带动早偿率提升，预计RMBS资产池早偿率仍将维持在历史较高水平。

“预计2023年RMBS提前还款率不会出现大幅波动，整体与去年持平，有利于降低优先档再投资风险、次级档收益波动。”中债资信表示。